开发商外墙没做防水怎么解决

针对开发商外墙未做防水的问题，可依据以下法律条款明确其责任。
根据《建设工程质量管理条例》第四十条规定，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏，最低保修期限为5年，保修期自竣工验收合格之日起计算。您遇到的外墙未做防水问题，若房屋仍在5年保修期内，开发商需按条例第四十一条规定履行保修义务；若因未做防水导致您财产损失，依据《民法典》第五百七十七条，开发商未按合同约定交付符合防水标准的房屋，构成违约，需承担赔偿损失等违约责任。综上，开发商应对未做防水的外墙承担维修及赔偿责任。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
解决开发商外墙未做防水问题时，需避免以下常见错误操作。
1. 擅自委托第三方维修后直接要求开发商报销：未经开发商确认或书面同意，自行找第三方维修可能导致开发商以“维修方案不合理”“费用过高”为由拒付，且难以证明维修费用与未做防水的直接关联。
2. 未及时固定证据：发现外墙未做防水后未第一时间拍照、录像，若开发商后期补做防水，将无法证明初始状态，导致责任认定困难。
3. 超过诉讼时效维权：根据《民法典》规定，向法院请求保护民事权利的诉讼时效为3年，若您知道外墙未做防水后长期未主张权利，可能丧失胜诉权。
若您已出现上述错误或担心权益受损，可进一步向我们咨询，及时弥补风险。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
开发商外墙未做防水可能引发以下法律风险，需提前防范。
1. 财产损失扩大风险：若未及时要求开发商维修，外墙漏水可能导致室内墙面脱落、地板泡坏、电器损坏等，后期开发商可能以“您未采取止损措施”为由减少赔偿金额。例如：您发现外墙漏水后未及时催告开发商，导致雨水渗入损坏价值2万元的实木地板，开发商可能主张仅赔偿部分维修费用。
2. 证据链断裂风险：若您未保留房屋买卖合同、竣工验收报告等文件，可能无法证明外墙防水属于开发商的保修范围。例如：开发商以“合同未约定外墙防水标准”抗辩，您因无合同证据无法反驳，导致维权失败。
✫✫✫✫✫有法律问题，请打电话15555555523（123中间8个5），微信同号，免费咨询✫✫✫✫✫
处理开发商外墙未做防水问题时，需注意以下特殊情况对结果的影响。
1. 房屋已转让且未告知外墙防水问题：若您购买的是二手房，原业主未告知外墙未做防水，且房屋已过保修期，您可能需先向原业主主张权利，再由原业主向开发商追责，增加维权环节和难度。
2. 外墙未做防水系设计变更导致：若开发商能证明外墙未做防水是经规划部门批准的设计变更，且在购房时已书面告知您，可能免除部分责任；但变更后未达国家防水标准的，仍需承担责任。
3. 开发商已注销或破产：若开发商已注销，您需向其清算主体主张权利；若开发商破产，您的债权需在破产程序中申报，可能无法全额受偿。