直系亲属房产买卖按揭贷款怎么办

直系亲属房产买卖按揭贷款的办理需符合《民法典》及《个人贷款管理暂行办法》的核心规定，以下结合具体法条分析：
根据《民法典》第三百九十五条，房产可作为抵押物办理贷款，但需产权人合法处分；第五百九十五条规定，买卖合同需由出卖人（产权人）与买受人（直系亲属）自愿签署。《个人贷款管理暂行办法》第十一条要求，贷款申请需具备“借款人为具有完全民事行为能力的中华人民共和国公民或符合国家有关规定的境外自然人”“借款用途明确合法”等条件。
例如，成年子女卖房产给父母时，父母作为买受人需满足银行对“完全民事行为能力”“还款能力”的要求（如提供收入证明、银行流水）；若卖方是父亲，需本人签署合同（或经授权），否则合同可能因“无权处分”无效。银行审批时会依据上述规定，核实交易真实性（如直系亲属关系证明）与贷款用途合规性，确保符合法律要求。
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直系亲属房产买卖按揭贷款的办理中，存在2种特殊情况会直接影响流程，需特别注意：
1. 银行限制直系亲属“转按揭”：部分银行对直系亲属间的“转按揭”（如父母将未还清贷款的房产卖给子女，由子女继续还贷）有严格限制，要求卖方必须提前还清原贷款，否则不予办理，此时需提前准备解押资金，否则交易无法推进。
2. 限购政策下的亲属关系影响：若买方（如子女）属于限购城市的无购房资格人群，即使与卖方是直系亲属，也无法办理按揭贷款，因为限购政策针对“购房主体资格”，亲属关系不能突破政策限制，此时需等待买方满足购房条件后再交易。
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直系亲属房产买卖按揭贷款中，因亲属关系的特殊性易引发法律风险，以下是2个典型风险点及实例：
1. 无权处分导致交易无效风险：例如，父亲名下的房产，儿子未经授权卖给妹妹并办理按揭贷款，父亲发现后主张合同无效，此时银行已发放的贷款可能需提前偿还，妹妹需返还房产，儿子需承担违约责任。
2. 虚假交易套贷风险：例如，子女与父母签订“阴阳合同”（表面低价买卖，实际不真实交易），以套取银行贷款，一旦被银行发现，会被认定为“骗取贷款”，不仅贷款会被收回，还可能面临刑事责任（如骗取贷款罪），同时影响双方征信。
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直系亲属间房产买卖按揭贷款需先明确主体资格与银行要求，核心是确保交易合规且满足贷款条件。
直系亲属房产买卖按揭贷款的办理需以合法的交易主体和银行审批为前提。
1. 若买卖双方为完全民事行为能力人（如成年子女卖与父母）：需由产权人本人签署买卖合同，买方（如父母）向银行申请按揭贷款，银行审核其还款能力、信用状况等。
2. 若卖方为限制/无民事行为能力人（如父亲丧失行为能力）：需由法定监护人（如成年子女）代为办理，但需提供法院指定监护证明或全体直系亲属同意的文件，且银行需认可监护人的代理资格。
3. 若房产存在抵押（如卖方未还清原贷款）：需先与原贷款银行沟通，可选择提前还款解押后再交易，或办理“转按揭”（需银行同意将抵押权转移给新贷款银行）。